Binnen een VvE kunnen verschillende wettelijke regels, documenten en besluiten naast elkaar een rol spelen. Het is belangrijk om deze niet met elkaar te verwarren.
De wet
De wettelijke basis voor appartementsrechten en Verenigingen van Eigenaars is onder meer opgenomen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.
De wet bevat regels over bijvoorbeeld:
- appartementsrechten;
- de Vereniging van Eigenaars;
- de organen van de VvE;
- reservevorming;
- besluitvorming;
- vertegenwoordiging.
De splitsingsakte
De notariële splitsingsakte vormt een belangrijke juridische basis van de VvE.
Hierin is vastgelegd hoe het gebouw of perceel juridisch is gesplitst in appartementsrechten. De akte bevat daarnaast bepalingen die specifiek voor de betreffende VvE van belang kunnen zijn.
Het toepasselijke modelreglement
In de splitsingsakte kan een modelreglement van toepassing zijn verklaard.
Een modelreglement bevat bepalingen over onderwerpen zoals:
- gebruik van privé- en gemeenschappelijke gedeelten en zaken;
- verdeling van kosten en schulden;
- stemverhoudingen;
- vergadering en besluitvorming;
- bestuur;
- onderhoud;
- verzekeringen.
Door de jaren heen zijn verschillende modelreglementen opgesteld. Het is daarom belangrijk om vast te stellen welk modelreglement bij de betreffende VvE van toepassing is.
Aanvullingen en afwijkingen in de splitsingsakte
Alleen het raadplegen van het toepasselijke modelreglement is niet voldoende.
In de splitsingsakte kunnen bepalingen uit het modelreglement zijn:
- aangevuld;
- gewijzigd;
- nader uitgewerkt;
- buiten toepassing verklaard.
De splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement moeten daarom altijd in samenhang worden gelezen.
Het huishoudelijk reglement
Een VvE kan daarnaast een huishoudelijk reglement hebben. Daarin kunnen praktische regels worden opgenomen over bijvoorbeeld het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en de leefbaarheid binnen het complex.
Een huishoudelijk reglement staat niet op hetzelfde niveau als de wet, de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Bepalingen in een huishoudelijk reglement mogen niet in strijd zijn met regels van hogere orde.
Besluiten van de vergadering
Ook besluiten van de vergadering van eigenaars zijn belangrijk.
Een besluit moet op de juiste wijze tot stand komen en passen binnen de bevoegdheden van de vergadering en de regels die voor de VvE gelden.
Bij twijfel: eerst de basis controleren
Veel discussies binnen VvE's ontstaan doordat wordt uitgegaan van gewoonte, oude werkwijzen of algemene aannames.
Een zorgvuldige beoordeling begint daarom bij de juiste documenten en de concrete situatie.